Aparentment, la resposta a aquesta pregunta pot semblar senzilla: l’antic propietari respon del deute meritat abans de la compravenda i el nou propietari respon del deute meritat un cop aquesta s’hagi produït. La realitat però, és que no sempre és així.

Quan un nou propietari adquireix una finca subjecta a un règim de propietat horitzontal, assumeix el compromís de contribuir a les despeses que es generin en els elements comunitaris. Com a norma general, en el moment de formalitzar la compravenda de l’immoble en qüestió, la part venedora ha d’aportar un certificat conforme està al corrent de pagament dels deutes amb la Comunitat. Això no obstant, excepcionalment, la part compradora pot exonerar de forma expressa a la venedora d’aportar aquest certificat, i es podrà formalitzar la compravenda igualment sense aquest document. Tanmateix, aquesta opció és arriscada i gens recomanable.

Segons l’article 553-5 del Codi Civil de Catalunya, els elements privatius d’un edifici (cadascun dels habitatges i locals que el conformen) estan afectats amb caràcter real. Això significa que, si encara quedessin deutes pendents amb la Comunitat en data de la compravenda, el nou propietari hauria de respondre, juntament amb l’antic propietari, d’aquests deutes. En concret, dels deutes de l’any en curs i dels quatre anys immediatament anteriors a la compravenda. És a dir, si la compravenda s’efectua l’any 2024, el nou propietari haurà de respondre de tots els deutes que s’hagin meritat durant l’any 2024, i els que ho hagin fet dins dels 4 anys immediatament anteriors (els generats doncs, a partir de l’any 2020).

Però no només existeixen riscos pel nou propietari. L’antic propietari haurà de comunicar a la Comunitat que ja no és el titular de la finca ja que, si no ho fa i aquest segueix constant com a titular de la mateixa al Registre de la Propietat, haurà de seguir responent del deute comunitari.

Així doncs, a l’hora de reclamar el deute, la Comunitat es basa en qui consta com a titular en el Registre. El principi de fe pública registral és un principi en virtut del qual es presumeix que el contingut del Registre de la Propietat és exacte, sens perjudici de que no es correspongui amb la veritable realitat jurídica (que la finca és propietat d’un nou titular).

D’altra banda, l’apartat i) de l’article 9.1 de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que cada propietari està obligat a comunicar a la Comunitat el canvi de titularitat de l’habitatge o local que correspongui. En cas de no fer-ho, seguirà responent dels deutes comunitaris que es meritin amb posterioritat a la compravenda de forma solitària amb el nou titular. S’ha de tenir en compte, no obstant, que existeixen excepcions a aquesta responsabilitat solidària: si la Comunitat ha pogut tenir coneixement del canvi de titularitat per un altre mitjà o per actes concloents del nou propietari, o quan la referida transmissió resulti notòria. Una transmissió resulta notòria quan és públicament coneguda o sabuda, per exemple, si la finca és propietat d’una entitat bancària que és absorbida per una altra entitat bancària.