El Tribunal Suprem, mitjançant la seva sentència número 705/2015, de 23 de desembre, va declarar que, en els préstecs hipotecaris, aquella clàusula que imposa al consumidor totes les despeses i impostos derivats de la constitució i tramitació d’un préstec amb garantia hipotecaria, és abusiva i, per tant, ha de ser declarada nul·la.

Es tracta d’una clàusula que no ha estat negociada individualment amb el consumidor i li ha estat imposada contravenint les exigències de la bona fe, ja que en virtut de la mateixa s’imposen al consumidor una sèrie de despeses que han de ser satisfetes pel banc. Aquestes despeses solen ser els honoraris de la gestoria, del notari i del registrador de la propietat, l’Impost d’Actes Jurídics Documentats i els honoraris per a la taxació de la finca prestada en garantia.

Així doncs, la nul·litat de la clàusula és clara i els imports concrets que havien de ser retornats pel banc al consumidor ja van quedar determinats judicialment. El problema actual radicava en fixar el dies a quo per exercitar l’acció de reemborsament d’aquestes despeses.  

El passat dia 14 de juny de 2024, el Tribunal Suprem va dictar la sentència número 857/2024, de 14 de juny, en la que va determinar que el termini de prescripció per reclamar la restitució de les despeses hipotecàries comença a comptar des de la data en que la sentència que declara la nul·litat de la clàusula esdevé ferma.

No obstant, aquest criteri no s’aplica si el banc pot demostrar que el client consumidor coneixia o podia raonablement conèixer, en un moment anterior, durant la vigència de la relació contractual, que l’esmentada clàusula era abusiva.

Per tal de fonamentar la seva decisió, el Tribunal Suprem es basa en la jurisprudència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea. En concret, en la seva resposta a la petició de decisió prejudicial plantejada pel mateix Tribunal Suprem (STJUE de 25 d’abril de 2024, C-561/21).

El que fa l’Alt Tribunal amb la nova sentència és diferenciar l’acció de nul·litat de la clàusula de despeses hipotecàries, que és imprescriptible, és a dir, pot iniciar-se en qualsevol moment, de l’acció de restitució d’aquestes despeses abonades indegudament pel consumidor, que, com acabem de dir, estan subjectes a un termini de prescripció, que té en compte el moment en què la clàusula es declara abusiva i, per tant, queda anul·lada.