Incompliment contracte d’arrendament per l’arrendatari

La redacció del contracte per part d’un expert donarà cobertura legal a ambdues parts

[dropcap color=”” boxed=”yes” boxed_radius=”50%” class=”” id=””]U[/dropcap]n dels contractes més habituals en el tràfic jurídic és el contracte d’arrendament. Per tal d’evitar conflictes judicials, despeses innecessàries, reclamacions de danys i perjudicis. En definitiva, per procurar una convivència i relació pacífica entre arrendador i arrendatari, és necessari que la redacció del contracte la faci un expert en la matèria. Així, es donarà cobertura legal als diferents drets i interessos de les persones que hi intervenen.
El contracte d’arrendament és una eina essencial per evitar o prevenir possibles problemes futurs entre les parts. I és que aquest és el que regirà la relació entre l’arrendador i l’arrendatari.

No obstant l’anterior, i tot i que el contracte sigui detallat, pot succeir que l’arrendatari incompleixi alguna de les seves obligacions. En aquest cas, serà necessari acudir a la vida judicial.

 

Es poden reclamar les rendes degudes sense necessitat d’exercitar l’acció de desnonament

 

Desnonament per impagament 

Un dels supòsits d’incompliment que obliguen a la part arrendadora a haver d’acudir a la via judicial és l’impagament de la renda pactada. Davant d’aquest supòsit, cal tenir present que es poden reclamar les rendes degudes sense necessitat d’exercitar l’acció de desnonament. En aquest cas, es seguirà un procediment judicial de reclamació de la quantitat deguda i, obtinguda la sentència, si persisteix la manca de pagament voluntari, l’arrendador podrà acudir a la via executiva per aconseguir el cobrament forçós.

A la pràctica però, el procediment judicial més habitual és el desnonament per manca de pagament de rendes i l’acció acumulada de reclamació de quantitats. En aquest procediment es sol·licita al jutge tant la reclamació de les rendes degudes com que fixi una data perquè l’arrendatari abandoni l’immoble. Abans d’iniciar aquest procediment però, es considera convenient enviar a l’arrendatari un requeriment extrajudicial fefaent reclamant-li el deute i, d’aquesta manera, es podrà acreditar davant del jutjat l’intent d’arribar a una solució amistosa, evitant així que l’arrendatari pugui enervar l’acció (és a dir, pagar el deute i continuar tenint dret a ocupar l’habitatge o local).

 

Si l’arrendatari ni desallotja la finca, ni paga la totalitat del deute es podrà embargar el seu patrimoni

 

En cas que l’arrendatari no accepti una solució amistosa i extrajudicial, el propietari haurà de presentar la corresponent demanda. Haurà de notificar el jutjat la mateixa a l’arrendatari i atorgant-li un termini de 10 dies per tal que o bé pagui i/o desallotgi la finca, o bé s’oposi a la demanda.

Si l’arrendatari ni desallotja la finca, ni paga la totalitat del deute, ni s’oposa a la demanda, el jutjat dictarà resolució judicial donant per finalitzat el procediment i permetent iniciar l’execució contra el demandat. Aquesta consistirà tant a dur a terme el llançament a la data fixada pel Jutjat, com en l’embargament del patrimoni de l’arrendatari per afrontar la quantia reclamada.

 

Si l’arrendatari paga el deute… 

En algunes ocasions succeeix que l’arrendatari paga el deute, i és el que s’anomena judicialment enervació de l’acció. Aquesta enervació és la possibilitat que atorga la llei de donar per finalitzat el procediment de desnonament per manca de pagament si l’arrendatari paga tot l’import de les rendes degudes abans de la celebració de la vista, i permet a l’arrendatari seguir ocupant l’immoble.

incompliment contracte d'arrendamentNo obstant això, l’enervació no es podrà dur a terme quan l’arrendatari ja va enervar l’acció en una ocasió anterior o quan el propietari hagi enviat un requeriment fefaent per reclamar el deute i l’arrendatari no l’hagi atès; sempre que el requeriment es faci amb un mes d’antelació a la presentació de la demanda.