Figures jurídiques que faciliten l’adquisició de béns

[dropcap color=”” boxed=”yes” boxed_radius=”50%” class=”” id=””]E[/dropcap]l 24 d’agost de 2015 va entrar en vigor la Llei 19/2015, de 29 de juliol, d’incorporació de la propietat temporal i de la propietat compartida en el llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, llei que introdueix aquestes dues noves figures jurídiques en l’ordenament català  amb l’ànim d’ampliar les alternatives dels ciutadans per accedir al mercat immobiliari de la propietat.

La propietat temporal atorga al seu titular el domini d’un bé durant un termini de temps cert i determinat, vençut el qual el domini esdevé del titular successiu. En aquesta modalitat, trobem per una banda al propietari temporal i per altra banda al propietari successiu. El propietari temporal, adquireix del propietari original (o titular successiu) la titularitat d’un bé per un temps determinat (entre 1 i 99 anys pels béns mobles, i entre 10 i 99 anys per béns immobles). La propietat temporal es pot adquirir a títol gratuït o onerós (a través de pagaments fraccionats del preu) i, arribada la data de venciment que s’hagi acordat, el bé passa a ser propietat plena del titular successiu.

En aquesta modalitat, el propietari temporal disposa de les mateixes facultats que les de qualsevol propietari, si bé limitades al temps pactat, podent vendre, hipotecar i gravar el seu dret de propietat temporal, sempre i quan la durada temporal sigui menor a la seva. Per contra, el titular successiu l’únic que té és un dret de reversió o recuperació de la propietat un cop finalitzat el termini.

La propietat compartida confereix a un dels dos titulars, que rep el nom de propietari material, una quota inicial del domini i la possessió, ús i gaudi ple i exclusiu del bé i el dret d’adquirir de manera gradual, la quota restant de l’altre titular, que rep el nom de propietari formal.

El propietari material adquireix del propietari formal una quota de propietat; la possessió, ús i gaudi exclusiu del bé; i el dret d’adquirir gradualment les demés quotes mitjançant el pagament d’una contraprestació dinerària, que disminueix a mesura que el propietari material adquireix més quotes. En cas que no s’estableixi termini, la durada d’aquest dret és de 30 anys.

El propietari material gaudeix de les mateixes facultats que les de qualsevol propietari (gaudir de forma plena i exclusiva del bé, alienar, hipotecar i gravar la seva quota), a més d’adquirir les quotes restants de forma gradual. En aquest sentit, cal tenir present que l’adquisició de les quotes restants serà mitjançant un exercici d’adquisició gradual, que en defecte de pacte ha de ser d’un mínim del 10%.

Tanmateix el propietari material té l’obligació de pagar el preu inicial i les successives quotes; i li correspon el pagament de les despeses ordinàries i impostos vinculats al bé (les extraordinàries es reparteixen). Per contra, el propietari formal té dret a alienar, hipotecar i gravar la seva quota, així com a rebre la contraprestació dinerària pactada i a exigir el pagament de les obres de reparació si el bé es deteriora en un 20%.

En cas d’alineació per un dels propietaris de la seva quota, l’altre propietari tindrà el dret de tempteig i retracte.

Observem doncs, com amb aquestes dues noves figures jurídiques, es pretén facilitar l’adquisició d’un bé a través de la constitució d’un dret de propietat compartit o amb caràcter temporal; i, a la vegada, evitar el llançament d’un deutor hipotecari a través de la propietat compartida amb l’entitat financera.

Publicat el: setembre 30, 2016Categories: Civil