El catastro no es un registro jurídico si no tan sólo un registro fiscal a los efectos de pagar el Impuesto sobre bienes inmuebles y otros, hecho este que conlleva que no condicione quién es el propietario real

 

En la práctica es habitual encontrarse con fincas, sobre todo las de mayor antigüedad, que presenten discrepancias entre los datos que constan en el Registro de la Propiedad, en el Catastro Inmobiliario y en la realidad física. Puede ocurrir que los datos descriptivos que figuran en los títulos antiguos (por tanto, en la inscripción registral), sean erróneos puesto que son datos que se han ido reflejando en las escrituras por las meras manifestaciones de los interesados y que en muchas ocasiones han dado lugar a errores en cuanto a los umbrales, superficie, etc.

Cuando nos encontramos con un caso de discrepancia entre los dos organismos hay que tener en cuenta que el catastro es un registro administrativo donde  figuran todos los inmuebles que existen a nivel estatal, siendo su finalidad servir como base para la aplicación de varios impuestos sobre las fincas; mientras que el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble, motivo por el cual para el caso que haya una discrepancia entre los datos que  figuran en ambos, tendrán prevalencia los datos del Registro de la Propiedad.

Para resolver tal problemática será necesario documentar la existencia de esta discrepancia, siendo esencial disponer de un informe técnico que acredite que efectivamente no coincide la realidad inmobiliaria con la descripción reflejada en el catastro.

A pesar de que el procedimiento para instar una rectificación de los datos catastrales se debe iniciar de oficio por la Administración, los afectados por la discrepancia también pueden solicitar el inicio de un expediente de rectificación de superficie; hecho este que conllevará que la administración acuerde el  inicio del expediente, notificando y dando audiencia a los interesados para que si lo consideran conveniente, formulen alegaciones, hasta que finalmente se dicte la correspondiente resolución.

Por otro lado, la ley catastral también prevé la posibilidad de subsanar la discrepancia mediante la intervención de un notario cuando este tenga que otorgar documentos en los que se adjunte una certificación catastral.  Es un procedimiento preceptivo para el notario, que se halla obligado a solicitar a los otorgantes que manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble.

Si los otorgantes acreditan la existencia de la discrepancia, se incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el documento público. Finalmente, el notario deberá de informar a la Dirección general del catastro sobre la rectificación realizada y, una vez validada por la Dirección, se incorporará al catastro.

Por último, hacer mención que raíz de la entrada en vigor de la ley 13/2015 de 24 de junio que, modifica la Ley Hipotecaría y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se ha establecido un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que este último incorpore la descripción gráfica georeferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral, con el fin de dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico; modificación esta que provocará que no se tengan que iniciar tantos procedimientos de subsanación de discrepancias entre los datos del Registro de la Propiedad y las del catastro.

 

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