La redacción del contrato por parte de un experto dará cobertura legal a ambas partes
[dropcap color=»» boxed=»yes» boxed_radius=»50%» class=»» id=»»]U[/dropcap]no de los contratos más habituales en el tráfico jurídico es el contrato de arrendamiento. Para evitar conflictos judiciales, gastos innecesarios, reclamaciones de daños y perjuicios. En definitiva, para procurar una convivencia y relación pacífica entre arrendador y arrendatario, es necesario que la redacción del contrato la haga un experto en la materia. Así, se dará cobertura legal a los diferentes derechos e intereses de las personas que intervienen.
El contrato de arrendamiento es una herramienta esencial para evitar o prevenir posibles problemas futuros entre las partes. Y es que este es el que regirá la relación entre el arrendador y el arrendatario.
No obstante lo anterior, y aunque el contrato sea detallado, puede suceder que el arrendatario incumpla alguna de sus obligaciones. En este caso, será necesario acudir a la vida judicial.
Se pueden reclamar las rentas debidas sin necesidad de ejercitar la acción de desahucio
Desahucio por impago
Uno de los supuestos de incumplimiento que obligan a la parte arrendadora a tener que acudir a la vía judicial es el impago de la renta pactada. Ante este supuesto, hay que tener presente que se pueden reclamar las rentas debidas sin necesidad de ejercitar la acción de desahucio. En este caso, se seguirá un procedimiento judicial de reclamación de la cantidad debida y, obtenida la sentencia, si persiste la falta de pago voluntario, el arrendador podrá acudir a la vía ejecutiva para conseguir el cobro forzoso.
En la práctica sin embargo, el procedimiento judicial más habitual es el desahucio por falta de pago de rentas y la acción acumulada de reclamación de cantidades. En este procedimiento se solicita al juez tanto la reclamación de las rentas debidas como que fije una fecha para que el arrendatario abandone el inmueble. Antes de iniciar este procedimiento sin embargo, se considera conveniente enviar al arrendatario un requerimiento extrajudicial fehaciente reclamándole la deuda y, de este modo, se podrá acreditar ante el juzgado el intento de llegar a una solución amistosa, evitando así que el arrendatario pueda enervar la acción (es decir, pagar la deuda y seguir teniendo derecho a ocupar la vivienda o local)
Si el arrendatario ni desaloja la finca, ni paga la totalidad de la deuda se podrá embargar su patrimonio
En caso de que el arrendatario no acepte una solución amistosa y extrajudicial, el propietario deberá presentar la correspondiente demanda. Deberá notificar el juzgado la misma al arrendatario y otorgándole un plazo de 10 días para que o bien pague y / o desaloje la finca, o bien se oponga a la demanda.
Si el arrendatario ni desaloja la finca, ni paga la totalidad de la deuda, ni se opone a la demanda, el juzgado dictará resolución judicial dando por finalizado el procedimiento y permitiendo iniciar la ejecución contra el demandado. Esta consistirá tanto en llevar a cabo el lanzamiento en la fecha fijada por el Juzgado, como en el embargo del patrimonio del arrendatario para afrontar la cuantía reclamada.
Si el arrendatario paga la deuda…
En algunas ocasiones sucede que el arrendatario paga la deuda, y es lo que se llama judicialmente enervación de la acción. Esta enervación es la posibilidad que otorga la ley de dar por finalizado el procedimiento de desahucio por falta de pago si el arrendatario paga todo el importe de las rentas debidas antes de la celebración de la vista, y permite al arrendatario seguir ocupando el inmueble.
Sin embargo, la enervación no se podrá llevar a cabo cuando el arrendatario ya enervar la acción en una ocasión anterior o cuando el propietario haya enviado un requerimiento fehaciente para reclamar la deuda y el arrendatario no la haya dado; siempre que el requerimiento se haga con un mes de antelación a la presentación de la demanda.
En todos estos supuestos anteriores no se celebrará juicio, ya que sólo tendría lugar este si el arrendatario se opusiera a la demanda. Y, si así fuera, una vez celebrado el juicio, el juez dictará la correspondiente sentencia. Si esta estima las pretensiones del propietario, condenará al arrendatario a desalojar la finca (en la fecha fijada en el requerimiento), y al pago de las cantidades debidas
Es necesario destacar el hecho de que si el arrendatario quiere presentar recurso de apelación contra la sentencia, para que este se admita a trámite el arrendatario deberá consignar previamente todas las rentas debidas. Así, se evita la presentación de recursos con el único objetivo de demorar los procedimientos.
