Discrepàncies entre el registre de la propietat i el cadastre
El cadastre no és un registre jurídic si no tan sols un registre fiscal als efectes de pagar l’Impost sobre béns immobles i altres, fet aquest que comporta que no condicioni qui és el propietari real
A la pràctica és habitual trobar-nos amb finques, sobretot les de més antiguitat, que presenten discrepàncies entre les dades que consten al Registre de la Propietat, al Cadastre Immobiliari i a la realitat física. Pot ocórrer que les dades descriptives que figuren en els títols antics (per tant a la inscripció registral), siguin errònies ja que són dades que s’han anat reflectint a les escriptures per les meres manifestacions dels interessats i que en moltes ocasions han donat lloc a errors en quant als llindars, superfície, etc.
Quan ens trobem davant un cas de discrepància entre els dos organismes cal tenir en compte que el cadastre és un registre administratiu on hi figuren tots els immobles que existeixen a nivell estatal, essent la seva finalitat servir com a base per a l’aplicació de diversos impostos a les finques; mentre que el Registre de la Propietat és un registre públic que garanteix jurídicament la titularitat d’un determinat immoble, motiu pel qual pel cas que hi hagi una discrepància entre les dades que consten en ambdós, tindran prevalença les dades del Registre de la Propietat.
Per poder resoldre aquesta problemàtica serà necessari documentar l’existència d’aquesta discrepància, essent essencial disposar d’un informe tècnic que acrediti que efectivament no coincideix la realitat immobiliària amb la descripció reflectida al cadastre.
Tot i que el procediment per instar una rectificació de les dades cadastrals s’ha d’iniciar d’ofici per l’Administració, els afectats per la discrepància també poden sol·licitar l’inici d’un expedient de rectificació de superfície; fet aquest que comportarà que l’administració acordi l’inici de l’expedient, notificant i donant audiència als interessats per tal que si ho creuen convenient, formulin al·legacions, fins que finalment es dicti la corresponent resolució.
Per altra banda, la llei cadastral també preveu la possibilitat de subsanar la discrepància mitjançant la intervenció d’un notari quan aquest ha d’atorgar documents en els que s’adjunti una certificació cadastral. És un procediment preceptiu pel notari, que es troba obligat a sol·licitar als atorgants que manifestin si la descripció que conté la certificació cadastral es correspon amb la realitat física de l’immoble.
Si els atorgants acrediten l’existència de tal discrepància, s’incorporarà la nova descripció del bé immoble en el document públic.
Finalment, el notari haurà d’informar a la Direcció general del cadastre sobre la rectificació realitzada i, una vegada validada per la Direcció, s’incorporarà al cadastre.
Per últim, fer menció que arrel de l’entrada en vigor de la llei 13/2015 de 24 de juny, que modifica la Llei Hipotecaria i el text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari, s’ha establert un sistema de coordinació entre el Cadastre Immobiliari i el Registre de la Propietat, amb l’objectiu que aquest últim incorpori la descripció gràfica georeferenciada de les finques registrals, utilitzant com a base la cartografia cadastral amb la finalitat de donar major seguretat a les dades d’ubicació, delimitació i superfície de les finques registrals que són objecte del tràfic jurídic; modificació aquesta que provocarà que no s’hagin d’iniciar tants procediments de subsanació de discrepàncies entre les dades del Registre de la Propietat i les del cadastre.
