Quan una persona adquireix un habitatge, ja sigui nou o de segona mà, l’adquirent ha d’inspeccionar l’immoble per tal de constatar l’existència o no d’algun tipus de defecte en la construcció; atès que un dels principals problemes amb els que es pot trobar un comprador és l’existència de defectes en la construcció que provoquen danys a l’edificació. 

Ens centrarem en aquelles edificacions a les quals s’ha sol·licitat la llicència amb posterioritat al 6 de maig de 2000, ja que a les anteriors a aquesta data es continua aplicant el règim de responsabilitat previst a l’article 1591 del Codi civil espanyol, que contempla una responsabilitat desenal per part del promotor i constructor.

Així doncs, el comprador que es troba amb defectes constructius disposa d’una garantía, prevista a la llei 38/1999 de 5 de novembre d’Ordenació de l’Edificació, que estableix els terminis de garantía existents en funció del defecte, i que permetrà reclamar contra els diferents agents que intervenen en el procés de l’edificació (promotor, constructor, arquitecte, aparellador).

La referida llei disposa que els diferents agents hauran de respondre si els danys apareixen dins els terminis de garantía següents:

• Defectes estructurals: Entenent-se com a tals els danys materials causats al’edifici, que afecten a la cimentació, els suports, les bigues, forjats, murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici. En aquest cas, el termini de garantia és de 10 anys.
• Defectes funcionals: Danys materials causats a l’edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l’incompliment dels requisits d’habitabilitat i que afecten a la higiene, salut i protecció del medi ambient. En aquest cas, el termini de garantia és de 3 anys.
• Defectes estètics: Produïts en elements de finalització i acabats d’obra. En aquest cas, el termini de garantia é